Ob München, Frankfurt oder Berlin: In den großen Städten steigen die Mieten besonders stark. Bezahlbare Wohnungen fehlen. Union und SPD wollen nun Milliarden Euro in die Hand nehmen, um den Bau von Mietwohnungen anzukurbeln.

Als die Nachbarn aus einem Mehrfamilienhaus in Schöneberg im Berliner Südwesten am Silvesterabend 2017 gemeinsam feiern, musizieren sie, essen Mini-Buletten und Thunfisch-Pizza und plaudern über schöne Momente des zu Ende gehenden Jahres. Doch bevor sie die Sektkorken um Mitternacht knallen lassen, trübt sich die Stimmung. Die Sprache kommt auf einen Brief, den sie alle einige Wochen zuvor bekommen haben – von ihrer Hausverwaltung. Das neue Jahr soll für die Bewohner mit einer satten Mieterhöhung beginnen. Plus 15 Prozent, das Maximum dessen, was erlaubt ist.

So geht es derzeit vielen Menschen, vor allem in den großen Städten. Mehr noch als diejenigen, die in ihren Wohnungen bleiben, trifft es die, die umziehen. Besonders die Mieten bei Neu- und Erstvermietungen steigen kräftig an. Uneinholbar an der Spitze liegt München. Mehr als 15 Euro wurden dort 2016 im Schnitt pro Quadratmeter fällig, wenn man eine Wohnung anmietete – „netto kalt“, also ohne Heiz- und Nebenkosten.
In Berlin lag die Kaltmiete zwar mit knapp 10 Euro deutlich darunter. Doch in der Hauptstadt steigen die Mieten am stärksten – um durchschnittlich 7,4 Prozent pro Jahr zwischen 2011 und 2016. Auch in Stuttgart und Hamburg wird Wohnen immer teurer, für einige sogar unerschwinglich. Und in Frankfurt sei der Markt überhitzt, sagt der örtliche Bundestagsabgeordnete und stellvertretende CDA-Bundesvorsitzende Matthias Zimmer. In den vergangenen 20 Jahren hätten sich die Mieten fast verdoppelt.

„Jeder Mensch braucht ein Zuhause“

Dabei ist das „Dach über dem Kopf“ weit mehr als nur Schutz vor Kälte, Regen und anderen Widrigkeiten der Natur."Die Wohnung ist die zweite Haut",sagt Franz Corneth, Vorsitzender des Mietervereins in Köln und Chef der CDA Mittelrhein.

„Menschenwürdiges Wohnen ist ein allgemeines Gut“, heißt es in einem Papier des Deutschen Caritasverbandes (DCV). In der katholischen Soziallehre stehe das Recht auf Wohnung jedem Menschen aufgrund seiner Menschenwürde zu. Eine Wohnung schütze die Privatsphäre des Einzelnen und ermögliche gesellschaftliche Teilhabe, indem man Freunde und Verwandte nach Hause einladen könne. Der DCV hat seine Jahreskampagne 2018 unter das Motto gestellt: „Jeder Mensch braucht ein Zuhause“. Wohnungsnot sei zu einer sozialen Wirklichkeit geworden, „die gesellschaftliches Konfliktpotenzial birgt“, findet der Caritasverband. Dass Wohnen immer mehr kostet, liegt in erster Linie daran, dass Wohnungen fehlen. Rund 1 Million nach Schätzungen des Mieterbundes.

Und dafür gibt es viele Ursachen. Die Zahl der Menschen, die in Deutschland leben, steigt auch durch Zuwanderung, insbesondere aus der Europäischen Union. Und innerhalb des Landes zieht es viele Menschen in die Städte. Gerade junge Leute finden Berlin, Köln und andere Metropolen attraktiv. Hinzu kommt: Immer mehr Menschen leben allein. Über 40 Prozent der Haushalte sind Single-Haushalte, in Großstädten liegt der Anteil sogar bei etwa der Hälfte. Und niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen tragen dazu bei, dass zumindest einige Menschen größere Wohnungen suchen.

Franz Corneth hat noch eine weitere Ursache für die angespannte Wohnungssituation ausgemacht:„Airbnb“. Viele Wohnungsbesitzer vermieteten lieber tage- oder wochenweise an Besucher Kölns als an Menschen, die dauerhaft in der Domstadt leben wollen. Es bringt ihnen mehr. Das sei auch ein Versagen der Kölner Verwaltung, meint Corneth, der auch dem Präsidium des Deutschen Mieterbundes angehört. Denn eigentlich gilt ein „Zweckentfremdungsverbot“. In Berlin ist die Zahl der offiziell gemeldeten Ferienwohnungen inzwischen deutlich zurückgegangen – von über 6.000 aufgrund 400. Noch der CDU/SPD-Senat hatte sich vor rund drei Jahren darauf verständigt, der Vermietung „normaler“ Wohnungen an Urlaubsgäste einen Riegel vorzuschieben.

Bedarf: 350.000 Wohnungen pro Jahr

Doch auch wenn Ferienwohnungen nicht mehr „zweckentfremdet“ werden: An der Wohnungsknappheit insgesamt ändert das kaum etwas. Die Hauptursache: Der steigenden Nachfrage steht ein zu geringes Angebot gegenüber. Es werden zu wenige Wohnungen neu gebaut – und das seit Jahren. Tiefpunkt war 2009 mit gerade einmal 159.000 fertiggestellten Wohnungen, aber auch danach lag die Zahl der Neubauten unter der Zahl von 272.000, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für erforderlich hielt. 2016 wurden immerhin 278.000 Wohnungen fertiggestellt. Aber wegen des hohen Nachholbedarfs müssten nach Schätzungen des BBSR inzwischen 350.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Dabei sind 2017 schon wieder weniger Baugenehmigungen erteilt worden als im Jahr zuvor.

Wohnungen sind auch deshalb knapp, weil Boden fehlt und teuer ist. Allein zwischen 2015 und 2016 sind die Baulandpreise in Berlin je nach Lage zwischen 30 und 60 Prozent gestiegen. Die Bundesregierung will im Rahmen ihres „Bündnisses für bezahlbares Bauen und Wohnen“ gegensteuern – unter anderem dadurch, dass Grundstücke des Bundes mit Preisabschlägen abgegeben werden. Sie mahnt aber insbesondere „eine aktive Bodenpolitik der Kommunen“ an. Die Städte sind sich des Problems bewusst. „Gerade für preisgünstigen Wohnraum stehen zu wenige Flächen zur Verfügung“, heißt es in einem Beschluss des Städtetages vom vergangenen September. Gründe dafür seien unter anderem die zunehmend aufwändigeren Planungsverfahren und ökologische Belange. CDU, CSU und SPD planen nun eine Reform der Grundsteuer, um für mehr Bauland zu sorgen. Städte und Gemeinden sollen in Zukunft für nicht genutzte Grundstücke höhere Steuern verlangen dürfen.

Wohnraum als neuer Interessenkonflikt in der Stadt

Wie schwierig es ist, aus freien Flächen Bauland zu machen, zeigt sich in Berlin. Dort gibt es eine riesige Freifläche –mitten in der Stadt, in der Nähe des S-Bahn-Rings und der U-Bahnlinie 6, die von Alt-Mariendorf im Süden bis nach Tegel im Norden führt. Einen Teil des „Tempelhofer Feldes“, des stillgelegten Flughafens Tempelhof, wollte der Senat vor einigen Jahren mit Wohnungen bebauen. Doch dagegen trommelte eine Bürgerinitiative, die letztlich einen Volksentscheid herbeiführte. Im Mai 2014 stimmten die Berliner mehrheitlich gegen eine Bebauung. So strampeln die Radler weiterhin über die ehemalige Landebahn, einige Berliner pflanzen Möhren und Tomaten im Gemeinschaftsgarten „Allmende-Kontor“, und im Sommer trinken viele ein kühles Helles im Biergarten auf dem Tempelhofer Feld. Maurer, Zementmischmaschinen und Kräne sucht man dagegen vergebens. Dabei braucht die Hauptstadt in den nächsten zwölf Jahren vorsichtigen Schätzungen zufolge knapp 200.000 neue Wohnungen. Bis 2030 erwartet Berlin ein Bevölkerungswachstum um 300.000 Menschen.

Wohnen über dem Discounter

Immerhin will Aldi nun gegensteuern. Der Discounter plant den Bau von mehr als 2.000 Wohnungen in Berlin. Viele Märkte verfügen dort nur über ein Stockwerk, neben den Läden befinden sich große Parkplätze – so wie auf dem flachen Land. „Flächenverschwendung“, findet man bei Aldi Nord. Der Discounter will daher „gemischt genutzte Immobilien“ bauen. Unten gibt’s Moreno-Kaffee und Milsani-Milch, oben kann man wohnen. Erste „Leuchtturmprojekte“ in den Stadtteilen Neukölln und Lichtenberg mit etwa 200 Wohnungen entstehen bereits.

Damit setzt der Discounter das um, was die CDU im Berliner Abgeordnetenhaus bereits im vergangenen Herbst forderte – nämlich „Einzelhandels-Solitäre“ für die Wohnbebauung nutzbar zu machen. Auch das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ fordert eine „Nachverdichtung“. Das heißt: Grundstücke besser nutzen, Baulücken schließen. Nach dem Willen der Bundesregierung müssen auch Standards und Genehmigungsverfahren auf den Prüfstand, die Bauprojekte teurer machen – und oft für eine Zeitverzögerung sorgen.

Länder sind für Sozialwohnungen zuständig

Damit mehr bezahlbare Wohnungen entstehen, gibt die öffentliche Hand verbilligte Darlehen und Zuschüsse an Bauherren. Im Gegenzug gilt eine Mietbindung – die Mieten dürfen eine bestimmte Höhe nicht überschreiten. Menschen mit geringen Einkommen können so in den Genuss verbilligter Wohnungen kommen. Doch es gibt immer weniger dieser „Sozialwohnungen“: Die Anzahl ist von über 3 Millionen Anfang der neunziger Jahre auf weniger als die Hälfte heute zurückgegangen. Noch 2009 waren 15 Prozent der neu gebauten Wohnungen Sozialwohnungen. Fünf Jahre später betrug der Anteil nur noch sechs Prozent.

Trotz Förderung lässt sich angesichts der stark gestiegenen Grundstückspreise oft mit Luxuswohnungen mehr verdienen. Und zugleich fallen alte Wohnungen aus der Sozialbindung heraus – zum Beispiel, wenn der Investor seinen verbilligten Kredit abbezahlt hat.

Inzwischen steuern viele Städte gegen – etwa in Bonn: Dort hat eine CDU-geführte Koalition im Stadtrat festgelegt, dass 30 Prozent der Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau entstehen müssen, wenn städtische Flächen für mindestens 25 Wohnungen verkauft werden. Dabei gibt es allerdings auch Grenzen.

Im Berliner Bezirk Spandau etwa sind die Mieten noch deutlich niedriger als in anderen Teilen der Stadt. Baustadtrat Frank Bewig, früherer CDA-Kreisvorsitzender in Spandau, lehnt einen zu hohen Anteil von Sozialwohnungen in seinem Bezirk indes ab. „Wir wollen kein Auffangbecken für Verdrängte werden“, sagt Bewig. Stattdessen brauche man überall eine gute Mischung – auch in den attraktiven Lagen in der City. Sonst entstünden in den Randlagen Problembezirke.

In manchen Städten sind angesichts der immens hohen Wohnkosten nicht mehr nur Geringverdiener Zielgruppe subventionierter Mieten. Beispiel München. Dort kann eine Familie mit zwei Kindern selbst bei einem Bruttoeinkommen von über 90.000 Euro pro Jahr noch eine Wohnung aus dem kommunalen Förderprogramm „Münchener Modell-Miete“ bekommen.

Seit der Förderalismusreform Ende 2006 sind die Bundesländer für den sozialen Wohnungsbau zuständig. Zunächst bis 2019 erhalten sie dafür Geld vom Bund. Für das vergangene Jahr und 2018 hat der Bund diese Kompensationszahlungen sogar deutlich aufgestockt – auf 1,5 Milliarden Euro pro Jahr. Die sich anbahnende Große Koalition will noch einmal Geld obendrauf legen – und zur Not sogar das Grundgesetz ändern, damit der Bund weiterhin Geld für Sozialwohnungen geben darf.

Ehrgeiziges Ziel der Koalitionäre: Bis 2021 sollen bis zu 1,5 Millionen neue Wohnungen neu gebaut werden.

Für Matthias Zimmer kann das nur ein Anfang sein, mehr nicht.
Bund und Länder setzen nicht nur Anreize fürs Bauen. Der Gesetzgeber begrenzt auch Mieterhöhungen. „Bestandsmieten“ dürfen innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Städten beträgt diese „Kappungsgrenze“ 15 Prozent – jene 15 Prozent, die den eingangs beschriebenen Schöneberger Nachbarn nun auf die Miete draufgeschlagen werden. „Wir sind damit am Limit“, sagt Annika Krämer*, eine der Mieterinnen, die zusammen mit ihrem Mann und zwei Söhnen in dem Haus wohnt.

Vielen Mietern machen indes nicht nur die regulären Mieterhöhungen zu schaffen. Nach Modernisierungen darf der Vermieter die Miete um 11 Prozent anheben – etwa bei Maßnahmen zur Wärmedämmung. In der Regel sinken die Heizkosten längst nicht im gleichen Umfang, wie die Mieten steigen. Der Mieterbund macht sich für eine Senkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent stark. Union und SPD im Bund planen nun immerhin, diese Umlage auf acht Prozent zu reduzieren.

Für Neuvermietungen gilt seit gut zweieinhalb Jahren die Mietpreisbremse. In bestimmten Gebieten sollen die Mieten nur noch zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen dürfen. Doch die Mieten sind vielfach höher, als sie laut Mietpreisbremse sein dürften – viele Eigentümer halten sich nicht an die Regelung. Zudem ist das Instrument rechtlich umstritten. Nun will die Große Koalition die Mietpreisbremse verschärfen – unter anderem dadurch, dass der Wohnungseigentümer offenlegen muss, wieviel der Vormieter gezahlt hat.

Wer sich trotz allem seine Wohnung nicht leisten kann, dem steht immerhin noch Wohngeld zu. Das ist ein direkter Zuschuss des Bundes zur Miete für Menschen mit geringen Einkommen. Rund 660.000 Menschen erhalten Wohngeld– vor allem Singles, vielfach Rentner, und Familien mit mehreren Kindern. Der Bund gibt dafür mehr als eine Milliarde Euro pro Jahr aus.

Mittelschicht wird nicht gefördert

Oft sind es aber Familien mit mittlerem Einkommen, die weder Anspruch auf eine Sozialwohnung noch auf Wohngeld haben. Ihnen fällt es besonders schwer, Mietsteigerungen zu schultern. Familie Krämer* aus dem Mehrfamilienhaus in Berlin-Schöneberg hat deshalb schon einen Plan, um sich die zusätzlichen Ausgaben leisten zu können. Mutter Annika*, die sich bislang vor allem um die Söhne kümmert und daneben ehrenamtlich engagiert, wird sich wieder einen Job suchen.

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